Blue Flower

Все чаще в последнее время специалистов нашей организации стали привлекать для анализа состояния инженерных систем покупаемых коттеджей или таун-хаусов. Рассмотрим вопросы приобретения домов с точки зрения надежности систем жизнеобеспечения.

К сожалению, при покупке автомобиля, стоимостью в пределах 100 000$ покупатель уделяет его техническому состоянию гораздо больше внимания, чем при покупке дома, стоимостью свыше 500 000 $.

Дело в том, что перед продавцами и покупателями недвижимости стоят принципиально разные задачи – продавцу надо продать «то, что есть» без дополнительного вложения средств, в случае, если продается дом, в котором он сам жил хотя бы некоторое время. В случае вновь построенного коттеджа ситуация еще более сложная – ведь любой застройщик, строящий дом «на продажу» ставит перед собой задачу получения потребительских качеств такого дома путем наименьших вложений средств (прибыль от продажи будет больше).

Приобретателю, который покупает дом для своей семьи, хочется получить максимально приспособленный для проживания дом, который хотя бы первое время не доставит проблем.

К сожалению в 90% случаев продаются дома, построенные «на продажу» и новый владелец вынужден либо мириться с возникающими инженерными проблемами, либо отложить переезд в новый дом «до лучших времен» и тратить силы и средства на модернизацию только купленного дома, отнимая их от семьи, детей и более интересных дел…

Исходя из того, что для повышения цены перед продажей производится полная чистовая отделка весьма недешевыми материалами и очень часто на участке делаются ландшафтные работы (дорожки, деревья и т.д.), любые переделки в инженерных системах становятся либо не возможными (затраты на разрушение и последующее восстановление отделки и благоустройства территории делают нерентабельными любые переделки).

В таком случае новые хозяева дом стараются поскорее продать, так как комфортно жить в нем не получается, либо как в песне: «До основания, а затем…» но для этого надо иметь много решительности и свободных средств.

Исходя из этих рассуждений, можно рекомендовать новым покупателям приобретать дома, которые некоторое время сдавались в аренду (год-два) – за это время обычно «вылезают все болячки» и становится понятно чего ожидать. И второй довод – те, кто строит для последующей сдачи в аренду – строят для себя, так как возникающие проблемы обычно решает арендодатель – и не разумно с его стороны строить плохой дом и потом иметь проблемы с его эксплуатацией.

Исходя из этого лучше поискать именно такие дома.

Но не все так пасмурно.

Развитие девелопмента в нашей стране к настоящему времени перешло «дикую» стадию, когда – зачастую строили все, кто угодно, только не профессионалы. Еще 2-3 года назад к нам в офис приходили так называемые «бригады» (очень часто плохо говорящие по-русски) и спрашивали, как монтировать трубы, вешать батареи и т.д.

Усилиями контролирующих органов, да и просто разумных домовладельцев такие «специалисты» изживаются и инженерные задачи решают специализированные инженерные компании, имеющие знания и практический опыт.

По нашим оценкам, стоимость инженерных систем обычно составляет не более 10% от стоимости строительства, однако в случае принятия изначально неправильного решения по инженерным системам, стоимость переделок для «приведения в соответствие» увеличит эту цифру в 2 , а то и в 3 раза (ведь придется ломать отделку и выполнять ее заново). Это как у витязя на распутье – направо пойдешь…, налево пойдешь… и т.д.

Не единожды приходилось видеть коттеджи очень уважаемых людей, отделанные «по последнему слову», но у которых, например, металлические трубы, заделанные в стены, сгнивали и вода текла на все это благолепие… и ничего нельзя было сделать без разрушения стены и отделки.

Что сделать перед покупкой дома:

1. Найти в районе покупки дома инжиниринговую фирму, монтирующую и производящую сервисное обслуживание систем.
2. Вызвать специалистов этой фирмы для анализа инженерных систем дома, который хотите приобретать (с прицелом, что в дальнейшем эта же фирма будет обслуживать инженерные системы уже Вашего дома) и выдачи письменных рекомендаций по требуемой модернизации.
3. Оценить «масштаб бедствия» и принять решение о покупке.
4. Если дом вас устраивает – далее привлечь эту фирму в качестве сервисной.

Что минимально должно быть в доме?

1. Во-первых дом должен быть теплым- наличие отапливаемого подвала обеспечивает теплоту пола первого этажа, утепление потолка и крыши предотвратит уход тепла вверх, про утепление стен все знают. Общий результат- если дом теплый- затраты на его отопление будут существенно меньше.
2. Для отопления нужна работоспособная котельная, соответствующая действующим нормативам (желательно с централизованным газоснабжением, так как отопление на других видах топлива весьма дорого).
3. Для надежного водоснабжения дом должен быть подключен или к поселковой сети (причем официально) с давлением не ниже 3 бар. В случае меньшего значения давления придется ставить насосную станцию на входе в дом, или заниматься бурением артезианской скважины на участке, и обустраивать ее по всем правилам.
4. Чтобы пользоваться чистой водой, как правило, в доме ставится системы водоочистки (обезжелезивание, умягчение, мех. очистка и т.д.) с производительностью не меньше 1 м куб. в час (обычно на дом 500 м. – 1,5-2 м куб. в час.)
5. Для надежного канализования дома он должен быть официально подключен к поселковой сети канализации (со сливом в колодец канализационного коллектора перед домом), или участок должен быть оснащен сертифицированными локальными очистными сооружениями (септиками для коттеджей), с производительностью не менее 1 куб м./сутки с водоотводом очищенных стоков.
6. К дому должно быть подведено (причем официально) не менее 8 кВт электрической мощности.
7. для аварийного электроснабжения желательно иметь автономный электрогенератор мощностью 6-15 кВт ( в зависимости от энерговооруженности).

А далее, как в инструкции к Мерседесам: «Ваш сервисмен знает, что надо делать с Вашим автомобилем!:».

Удачной Вам покупки и спокойствия в новом доме!

 

Генеральный директор компании «Барвиха–сервис» Владимир Денисов